Как купить недвижимость в Турции без НДС: инструкция по льготе KDV

Ищете способ легально сэкономить 10–20% при покупке квартиры или виллы в Турции?
Ответ — льгота по статье 13/1-i KDV(НДС). Ниже — понятная пошаговая инструкция, кто имеет право, какие объекты подходят, как правильно заплатить, какие документы собрать и как не потерять освобождение.

Что такое KDV и льгота 13/1-i: простыми словами

НДС в Турции: ставки 1–20% и когда они применяются

В Турции KDV — аналог НДС. В недвижимости встречаются ставки 1%, 10% и 20% (зависит от типа/категории проекта). Для покупателя это ощутимая часть стоимости.

Первичная недвижимость (ilk teslim) и почему это ключ к освобождению

Льгота 13/1-i распространяется только на первую продажу от застройщика («ilk teslim»). Если объект уже был продан хотя бы раз (вторичный рынок), льгота не работает.

Кому доступна льгота: нерезиденты, экспаты, граждане Турции за рубежом

• Иностранные физлица-нерезиденты (не проживающие в Турции постоянно).

• Граждане Турции, живущие за границей 6+ месяцев (подтверждается документально).

Как подтвердить нерезидентство: справки, штампы, консульство

Подойдут: справка о регистрации за рубежом, штампы о пересечении границы, письма из консульства/посольства. Соберите минимум два источника подтверждения.

Какие объекты подходят: новостройки у застройщика (konut/işyeri)

Подходят: квартира/вилла/офис, если продаёт юридическое лицо-застройщик и это первая поставка.
Попросите у продавца:

• подтверждение ilk teslim,

• правильный инвойс с пометкой «KDV hesaplanmamıştır» («НДС не начислен»),

• назначение объекта (konut — жильё, işyeri — офис).

Что не подходит: вторичка, перепродажа, особые случаи

Вторичный рынок, переуступка у физлица, спецрежимы продажи не подпадают под 13/1-i.

Оплата правильно: валюта, SWIFT, DAB, тайминг 50%/50% 

Чтобы сработала льгота, критичны валюта и время платежей. 
Например, вы можете приобрести недвижимость на 100% оплату, или оформить рассрочку до 12 месяцев на покупку недвижимости в Турции.

• Минимум 50% цены — до выставления инвойса. 
  При рассрочке минимум надо оплатить 50% от стоимости недвижимости.

• Остаток — в течение 1 года после инвойса.
  Рассрочка оформляется максимум на 12 месяцев по желанию клиента, для надежности советуем оформить до 11 месяцев рассрочку.

• Платёж — в иностранной валюте, заведённой в Турцию (банк).
  Покупатель должен оплатить на счет застройщика из личного счета из другой страны. 
  Также, вы можете со своего личного счета из другой страны перевезти на счет в турецком банке, и после оплачивать застройщику.

• Документы: SWIFT-подтверждение, DAB (döviz alım belgesi), банковские выписки, назначение платежа должны быть правильно написаны. При ввозе наличных — таможенная декларация.

Сценарии оплаты и ошибки, из-за которых теряют льготу

Частые ошибки:

• Оплата с TL-счёта без завоза валюты;

• Инвойс выставлен раньше поступления денег;

• Перечисления от третьих лиц без цепочки документов;

• Платёж разделён так, что до инвойса вышло < 50%.

Юридические ньюансы: шерх в Тапу на 3 года, Коммюнике №42

После сделки в Tapu ставят şerh (обременение) — отметку о запрете продажи 3 года. Продадите раньше — обязательна уплата НДС с процентами (как если бы льготы не было).
Правило №42 (28.05.2022) уточняет порядок применения льготы и контрольные условия.

Когда шерх снимают и что будет при продаже раньше 3 лет

По истечении 36 месяцев шерх снимают, и свободная продажа разрешена. Ранняя перепродажа = утрата льготы, доначисление НДС + пени.

Пошаговая схема сделки: от резерва до получения Tapu 

1. Выбор объекта у застройщика (проверка статуса ilk teslim). 
   На заметку: не все объекты первичной недвижимости от застройщика подходит для освобождения от НДС. (в этом поможет грамотный агент компании Reptur)

2. Резерв и лист условий (цена, график).

3. Открытие счёта, турецкий ИНН, сбор документов нерезидента.

4. SWIFT валюты → банк Турции, получение DAB (справка о конвертации валюты)

5. 50% до инвойса, остальное — в течение 1 года.

6. Договор с пометкой KDV 13/1-i, корректный инвойс («KDV hesaplanmamıştır»).

7. Регистрация в Tapu, проставление şerh на 3 года.

8. Приёмка, iskân/ключи, ввод в эксплуатацию.

9. Пакет хранения: SWIFT/DAB/инвойс/договор/выписки. (срок хранения 5 лет)

Чек-лист документов: паспорт, ИНН, договор, инвойс, платежи

• Паспорт + нотариальные переводы (при необходимости);

• Vergi Numarası (налоговый номер);

• Договор купли-продажи с пометкой KDV 13/1-i;

• Инвойс с формулировкой «KDV hesaplanmamıştır»;

• SWIFT, DAB, выписки банка.

Финансовые примеры: сколько экономите без НДС

Кейс $200 000 (ставка 10%)

Обычная покупка: НДС ≈ $20 000.
По 13/1-i: НДС 0 → экономия $20 000 (при соблюдении условий).

Кейс $500 000 (ставка 20%)

Обычная покупка: НДС ≈ $100 000.
По 13/1-i: НДС 0 → экономия $100 000.

Быстрый приём: цена × ставка НДС = экономия (если сделка точно проходит по 13/1-i).

Города и локации: Стамбул, Бодрум

• Стамбул — максимальный выбор проектов бизнес/премиум, развитая аренда.

• Бодрум — загородные форматы (виллы/таунхаусы), высокий спрос на сезон.

Инвест-логика: аренда и перепродажа

Планируете перепродажу? Учтите шерх 3 года. Если вы перепродаете после трех лет сразу, заранее подсчитайте, какой будет подоходный налог от перепродажи недвижимости. На горизонте 5 лет прирост при продаже в Турции обычно не облагается НДФЛ — уточняйте с налоговым консультантом.

Риски: проверьте проект 

• Застройщик: лицензии, история, сроки;

• Документы: кадастр, отсутствие обременений;

• Договор: корректные формулировки KDV 13/1-i;

• Платежи: полный след SWIFT/DAB/выписки.

FAQ по KDV 13/1-i: коротко о главном

1. Можно ли применить льготу к вторичке? — Нет. Только «первичная недвижимость» от застройщика.

2. Можно платить в TL? — Для льготы нужна валюта, заведённая в Турцию; TL-платёж без DAB — риск утраты льготы.

3. Почему важны 50% до инвойса? — Это формальное условие применения 13/1-i.

4. Что если продам раньше 3 лет? — Доудержат весь НДС + пени; şerh именно это и фиксирует.

5. Подходит ли офис (işyeri)? — Да, если это первая поставка и выполнены условия оплаты.

6. Можно ли оформить по доверенности? — Да, нотариальная доверенность оформленная в Турции.

7. Где читать официальные разъяснения? — На сайте налоговой службы GİB (см. ниже).

Персональный подход сделки без НДС — за 24 часа 

Хотите понять, как иностранцу купить недвижимость в Турции без НДС: инструкция по льготе KDV 13/1-i применима ли к вашему объекту?
Запишитесь на консультацию — за 24 часа подготовим персональный план: проверим ilk teslim, график 50%/1 год, соберём SWIFT/DAB, подготовим договор/инвойс с верной формулировкой и календарь действий.

Телеграм / WhatsApp: +90 533 777 9 777

Внутренние ссылки

• Каталог новостроек → купить квартиру в Турции у застройщика

• Управление арендой → сдать недвижимость в Бодруме/Стамбуле

• Гражданство через инвестиции → условия, сроки, документы

Внешний источник:

• Официальные разъяснения KDV: GİB (Налоговая служба Турции) — https://www.gib.gov.tr