Риски занижения стоимости недвижимости в ТАПУ в Турции

При покупке недвижимости в Турции важно декларировать реальную стоимость сделки. Занижение стоимости с целью снижения расходов на оформление может привести к последующему взысканию недоплаченной пошлины и штрафам. Кроме того, это может затруднить документальное подтверждение фактической стоимости покупки при последующей продаже. В этой статье мы объясняем, какие платежи необходимо разграничивать и что следует проверить перед подписанием документов.

Какую стоимость следует декларировать при кадастровой сделке?

Сумма, с которой рассчитывается кадастровая пошлина (tapu harcı), не может быть ниже кадастровой (налоговой) стоимости объекта, определенной муниципалитетом. Однако этот нижний предел не позволяет декларировать более низкую сумму, если фактическая цена продажи выше. Стороны обязаны задекларировать реальную стоимость передачи и приобретения недвижимости. [1]

При обычной сделке купли-продажи ставка кадастровой пошлины составляет 2% для покупателя и 2% для продавца (в сумме 4%). Эта ставка относится исключительно к кадастровой пошлине и не покрывает остальные расходы по сделке. Другие платежи рассчитываются отдельно. Также следует отдельно проверить наличие особых льгот. [1, 2]

Что произойдет при выявлении заниженной стоимости?

Если после регистрации будет установлено, что задекларированная стоимость не соответствует действительности, недоплаченная пошлина будет начислена задним числом. Статья 63 Закона о пошлинах также предусматривает штраф за налоговое правонарушение в размере однократной суммы недоплаченной пошлины. Закон № 7566 изменил прежнюю ставку штрафа с 25% на однократный размер (100%) с 19 декабря 2025 года. Шраф рассчитывается не от общей стоимости жилья, а от суммы недоплаченной пошлины. [1, 3]

Например, для недвижимости с реальной стоимостью 8 миллионов лир общая 4% кадастровая пошлина составляет 320 000 TL. Если задекларировать стоимость в 5 миллионов лир, рассчитанная пошлина составит 200 000 TL. Разница в 120 000 TL является не законной скидкой, а недоплатой. Это условный пример для обычной сделки без особых льгот. Окончательный процесс доначисления и исправления зависит от обстоятельств дела.

Почему стоимость покупки важна при последующей продаже?

Если физическое лицо продает возмездно приобретенную недвижимость в течение пяти лет, это может быть облагаемо налогом на прирост капитала. Однако налог не рассчитывается автоматически со всей разницы между ценой покупки и продажи. Учитываются документально подтвержденная стоимость приобретения, вычитаемые расходы, индексация и применимые налоговые вычеты (льготы). [4]

Для индексации стоимости покупки в соответствии с Индексом цен производителей (Yİ-ÜFE) увеличение соответствующего индекса должно составлять не менее 10%. В 2026 году необлагаемая сумма (льгота) для доходов от прироста капитала составляет 150 000 TL. Эта сумма является налоговым вычетом, применяемым к доходу, а не скидкой с цены недвижимости. [4, 5]

Разовая продажа личной недвижимости по истечении пяти лет, как правило, не подпадает под этот режим налогообложения. Однако регулярная купля-продажа недвижимости может быть расценена как коммерческая деятельность. Для юридических лиц, безвозмездно acquired недвижимости и некоторых других форм приобретения действуют иные нормы. Иностранным собственникам также следует проверить порядок декларирования в зависимости от своего налогового статуса. [4]

Если в первоначальных документах стоимость была занижена, доказать реальные расходы на покупку в будущем будет сложнее. По этой причине финансовые документы, относящиеся к недвижимости, необходимо сохранять с момента покупки. Какие именно расходы будут приняты при расчете, зависит от документов и конкретной ситуации.

Что необходимо проверить перед совершением сделки?

• Сравните реальную цену продажи со стоимостью, которую планируется задекларировать в Кадастровом управлении (Tapu).
• Узнайте кадастровую (налоговую) стоимость объекта в муниципалитете; запросите отдельный расчет кадастровой пошлины и других расходов.
• Оформите назначение и порядок платежей в письменном виде; сохраняйте договоры, банковские квитанции и документы по сделке.
• Если вам предлагают указать в документах одну цену, а часть денег передать отдельно, проконсультируйтесь с независимым экспертом, прежде чем продолжать сделку.
• Если вы планируете продажу до истечения пяти лет, оцените сценарии будущей продажи с квалифицированным налоговым специалистом в Турции до совершения покупки.

При выборе недвижимости через Reptur учитывайте не только цену в объявлении, но и документально подтвержденную стоимость покупки, а также расходы на владение. Для расчета налогов по конкретной сделке обратитесь к квалифицированному специалисту в Турции.

Данный материал носит исключительно информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую или налоговую консультацию. Применение льгот, дата приобретения и суммы обязательств зависят от условий конкретной сделки.

Официальные источники

Источники проверены 23 октября 2026 года. Номера в тексте соответствуют списку ниже. Все ссылки ведут на официальные государственные органы Турции.

1. Департамент доходов (GİB) — Закон № 492 о пошлинах
Статья 63: облагаемая база, доначисление недоплаченной пошлины и штраф. Тариф № (4), раздел I/20(a): ставка, применяемая при возмездной передаче недвижимости.
Открыть официальный источник

2. Главное управление земельного кадастра и тапу (TKGM) — Руководство по кадастровым операциям
Раздел «ПРОДАЖА»: кадастровая пошлина 20 промилле (2%) отдельно для покупателя и продавца, а также сбор оборотного капитала. Ставка сопоставлена с Законом № 492.
Открыть официальный источник

3. Департамент доходов (GİB) — Закон № 7566
Статья 6: Изменение ставки штрафа в статье 63 Закона № 492. Дата публикации в Resmi Gazete: 19 декабря 2025 года.
Открыть официальный источник

4. Департамент доходов (GİB) — Продажа недвижимости в течение пяти лет
Руководство на 2026 год: разграничение коммерческого дохода и прироста капитала, пятилетний срок, индексация, расходы и декларирование. Примеры 2025 года в руководстве не следует путать с суммами и ставками, применимыми к доходам 2026 года.
Открыть официальный источник

5. Департамент доходов (GİB) — Прочие доходы и поступления
Раздел «Прирост капитала»: необлагаемая сумма (льгота) для доходов 2026 года составляет 150 000 TL.
Открыть официальный источник