В управлении ЖК смогут принимать участие компании, классифицированные и уполномоченные Министерством окружающей среды, урбанизации и изменения климата Турции. Расходы будут проверяться не реже одного раза в год независимыми компаниями, уполномоченными министерством. Экономия будет отражаться в ежемесячных платежах.

В сфере управления ЖК, вокруг которой всегда много споров из-за постоянно повышающихся платежей, происходят радикальные изменения. Главное управление профессиональных услуг при Министерстве окружающей среды, урбанизации и изменения климата Турции завершило подготовку к законодательному регулированию деятельности управляющих компаний, которые будут работать в жилых объектах, подпадающих под действие «Закона о кондоминиумах № 634».

Министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата Турции завершило работу над поправками к закону «О кондоминиумах», касающимися «услуг по управлению жилыми объектами». С принятием постановления будет сделан шаг в отношении высоких тарифов. Экономия, которая будет достигнута благодаря повышению эффективности расходов, будет отражена в тарифах. Согласно постановлению, в управлении ЖК смогут принимать участие только компании, классифицированные и уполномоченные министерством. Расходы администраций объектов также будут проверяться не реже одного раза в год независимыми аудиторскими компаниями, уполномоченными министерством.

Управлять ЖК могут владельцы жилья в кондоминиумах 

Деятельность и расходы этих компаний в домах, где они предоставляют услуги по управлению, будут также проверяться независимыми аудиторскими компаниями, которые будут уполномочены Министерством. Такие проверки будут проводиться в обязательном порядке не реже одного раза в год. Кроме того, владельцы квартир в ЖК смогут потребовать проведения аудита. Согласно новому положению, компании, которые будут заниматься управлением жилыми комплексами будут в обязательном порядке классифицированы и сертифицированы Министерством. После вступления в силу закона, если владельцы кондоминиумов захотят, чтобы работы по управлению выполняли не они сами, а компании, то только компании, уполномоченные министерством, смогут выполнять эти работы.

Должностная инструкция управляющего ЖК может измениться

Согласно действующему Закону о кондоминиуме, если иное не предусмотрено планом управления, Управляющий ЖК выполняет решения совета владельцев кондоминиума: принимает необходимые меры по использованию, охране, содержанию и ремонту основного недвижимого имущества в соответствии с его назначением, страхует основное недвижимое имущество и и собирает соответствующую сумму денег заранее с владельцев квартир ЖК на общие работы по управлению основным недвижимым имуществом, работы по содержанию, такие как охрана, ремонт, уборка, и работы по обслуживанию, такие как эксплуатация лифта, отопления и страхование в срок, указанный в плане управления, или, если такой срок не указан, в течение первого месяца каждого календарного года. Если бюджет ЖК дефицитный, он может снова собирать авансы для завершения оставшихся работ, принимать все другие платежи, связанные с управлением основной недвижимостью, оплачивать долги, возникающие в результате управления, и собирать арендную плату за независимые секции, если на это есть отдельное разрешение владельцев кондоминиума. Управляющий также может принимать уведомления, касающиеся всего основного недвижимого имущества, принимать необходимые меры для предотвращения истечения срока или утраты права, касающегося основного недвижимого имущества, принимать необходимые меры для защиты и поддержания основного недвижимого имущества в вопросах, которые отвечают интересам владельцев кондоминиума.

В обязанности управляющего также входит подача исков и исполнительных производств против владельцев кондоминиума, которые не выполняют свои обязательства, связанные с кондоминиумом, и регистрация жильцов в реестре кондоминиума, открытие счета в авторитетном банке на свое имя, но с указанием титула управляющего основной недвижимостью, для хранения собранных денег и авансов и получения их в случае необходимости.

Для управления крупными ЖК необходимы профессионалы

Среди проблем, с которыми сталкиваются многие управляющие, выделяются такие вопросы, как обязанности и ответственность администратора, использование общих зон, ведение бухгалтерских книг и журнала учета, хранение документов, составление и ведение бизнес-проекта, а также полномочия общего собрания. В данном слечае предпочтительнее, чтобы управление ЖК, особенно крупных объектов, может быть передано профессиональным компаниям.

Эффективность от А до Я

Компании, которые будут уполномочены Министерством, будут следить за тем, чтобы общие жилые зоны, такие как парковки, садовые участки, социальные объекты, если таковые имеются, использовались и эксплуатировались в соответствии с лицензией и прилагаемыми проектами, в дополнение к услугам, которые они обычно предоставляют владельцам и арендаторам кондоминиумов. Кроме того, на первый план выйдут такие понятия, как эффективность и экономия, а также контроль за регулярным обслуживанием и управлением машинами и оборудованием, такими как котельные, лифты, энергоэффективность и регулирование утилизации бытовых отходов.

Уполномоченные компании сначала предупредят руководство здания и владельцев кондоминиумов о недостатках, о том, что необходимо сделать, и о мерах, которые следует предпринять. В случае, если необходимые меры не будут приняты по вопросам, требующим выполнения, управление жилым комплексом сможет уведомить соответствующие учреждения и организации.

Для обеспечения прозрачности будет создана цифровая платформа 

Министерство создаст цифровую платформу для прозрачного доступа к информации и документам, связанным с управлением зданиями, которые они занимают, через эту систему и будет открыта для общего пользования. В соответствии со статьей 40 Закона о кондоминиумах № 634, администратор, как правило, обладает правами агента. Если владельцы кондоминиума не выполняют свои обязательства по платежам в срок и полностью, несмотря на нотариальное уведомление, выданное администратором, администратор может расторгнуть договор и выйти из управления без обязанности выплачивать какую-либо компенсацию, а также может потребовать сумму ущерба от владельцев кондоминиума. Утверждается, что в новом законодательстве эта статья будет применяться точно так же.

Планирование выходит на первый план

Даже если в плане управления не была определена заработная плата, управляющий может потребовать соответствующую плату от владельцев кондоминиума. Эта статья будет включена в новое законодательство. Владельцы кондоминиума сами решат, будет ли управляющий, который избирается среди владельцев жилья в ЖК, включен в обычные расходы на управление. При отсутствии решения собственников кондоминиума управляющий не может оплачивать половину обычных расходов на управление в течение периода управления.

Обязанности управляющего должны быть указаны в плане управления, и он несет ответственность перед владельцами кондоминиума в качестве агента. Правовые отношения между управляющим и владельцами кондоминиума регулируются положениями договора о доверенности в Кодексе обязательств.

Управление жилыми зданиями и ЖК становится профессией

Количество компаний, начинающих оказывать услуги по управлению жилыми объектами, постоянно растет. Растущий сектор также привел к появлению отдельной профессии под названием «управление ЖК». В университетах, включая Кадир Хас (Kadir Has Üniversitesi) Стамбульский коммерческий университет (İstanbul Ticaret Üniversitesi) и Университет Арель (Arel Üniversitesi) были открыты сертификационные программы по специальности «управление ЖК». В рамках этих программ преподаются такие предметы, как базовые юридические понятия, соответствующее законодательство и муниципальные планы зонирования, связанные с управлением квартирами и участками и владением кондоминиумами.

Результаты семинара будут приняты во внимание

С этой целью Главное управление профессиональных услуг при Министерстве 23 октября 2024 года организовало в Анкаре семинар с участием государственных учреждений и организаций, ученых и представительных НПО. В ходе встречи были рассмотрены проблемы и предложения по их решению от граждан, занимающих позиции владельцев кондоминиумов, и компаний-поставщиков услуг. Законодательное регулирование будет открыто для мнений соответствующих учреждений и будет доработано после полученных оценок. Затем нормативный акт будет представлен Мурату Куруму, министру окружающей среды, урбанизации и изменения климата Турции.